房产买卖流程

  如何进行房产买卖？不论是现房还是期房，新房还是二手房，只要符合政府规定且在市场上可自由交易的房产都可称为商品房。这些商品房虽然类别不同，但交易手续都很复杂。那么，一手房买卖流程有哪些呢？

  一手房买卖的流程和手续：买房前要做好计划.要做好买房子的计划，明白自己的需要，也要估算自己的购买力。挑选房子。在选定好房子之后，首先要做的是对这片土地上的房屋做全面的调查和甄别，最后选出自己很喜欢的房子，再作比较，从朝向、楼层、面积等多个角度做出合理的选择。签订认购协议。等房子选定了，再去售楼部跟开发商签约，交押金。

  一手房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销一手房销售契约、内销一手房预售契约、外销一手房销售契约、外销一手房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。

  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律上的约束力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住。

  4、购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

  1、开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电线、认购物业的楼层；户型；房号；面积。

  5、认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

  二手房买卖的交易流程一般可分看房，一般是通过房产中介去看房源；签订定金协议、居间协议，签署协议后付定金；签订买卖合同，也就房地产买卖合同，付**款，若上家有贷款，通常上家会用**款去提前还贷；办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；办过户交易手续，领取房地产权证，交房和付尾款。一手房和二手房交易流程大同小异。购买商品房流程第一步：签订认购书

  商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

  签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

  （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电线）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

  （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

  （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

  （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律上的约束力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

  买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的，切勿爱面子购买一套超出实际经济承担接受的能力的房子，月供**好不超过月总收入的50%。

  根据工作生活的需要，确定房子的区位、面积、价格、楼层、朝向等，然后通过你自己需求及能力选择比较适合自己的房子，房源信息可以从房产门户网站、广告、房展会、正规中介机构等处了解，必须要格外注意的真实的情况或许与宣传差很大，所以要仔细看房。

  这是一道很复杂而且很重要的工序。在售楼处，对要购买的房屋进行当地考验查证，要查看有关房屋的资料，如开放商资历、产权年限、房屋的结构、实际面积、周边生活环境等，买房是件大事，要多看多比较才能下决定。

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”（并称七证）,这是法律对销售方的基础要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  需要注意的是，在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。

  向开发商或代理商支付一定数额的订金，定金几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比，并签订房地产认购书，定金各开发商定的标准不一。

  按照流转的次数，房屋可分为一手房和二手房。一手房指开发商依法建造并经批准销(预)售的商品房。二手房是指购买后又拟出售的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、经济适用房。两类房屋的交易特点不同，买卖时的需要注意的几点也有所不同。

  购买一手房应注意：1.选择诚信度高、市场口碑好、品牌化经营的开发商。2.审查五证、二书，确保交易合法。3.关注重点条款，特别进行磋商，谨慎签订买卖合同。重点条款包括房款支付、房屋交付、面积误差、配套设施、权属登记等。购房人忌过分担心现在不买，再无机会而匆忙签约，应据自身情况衡量机会丧失与风险承担的可接受性，对关切的条款尽**大可能磋商后再签约。4.格外的注意预定、认购等方式销售期房的风险。某些开发商基于融资等目的，会在未取得商品房预售许可证的情况下，以预定、认购等方式来进行销售。此销售方式下，因交易周期较长，购房人的风险较大。对此，购房人在决定购买后，应先就取得预售许可证后要签订的买卖合同的主体问题与开发商协商，再将协商结果体现在预定、认购等协议中，明确约定作为签订正式买卖合同的不变条款，尽力避免不确定性可能带来的风险。

  (3)审查房产开发商的“五证”,企业的“五证”和“两书”是允许其合法售房的证明文件,购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。

  (3)合同附件也是不可以忽视的,由于主合同中只能采取法定的统一文本,所以合同的附件就显得很重要。

  (1)购房款,这一项给出了购房者三种简单的选择,即:一次性付款、分期付款和其它方式。

  (2)住宅税费:契税;印花税;大修基金;转移登记费;房屋所有权证工本费;贴花税。

  (1)收房纠纷的主要事由有:延期交房;房屋的品质问题;小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现;承诺的规划与事实不一致。

  (2)验收材料很重要,所以建议购房者签定一份对自己有利的合同,以避免收房时产生纠纷。

  (1)取得产权的重要性,商品房所有权的取得是以房屋产权证的较后登记完成为准,即拿到了产权证,购房者才真正成为房屋的所有人。

  (2)开发商有义务协助办理产权证,购买商品房在规定期限内拿不到房产证,买房户可向人民法院申请赔偿损失,卖房人应当承担违约责任。

  (2)精装房与质量保证书,购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺,除房屋本身质量以外,室内装修工程较低保修期为两年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。

  买新房一手房有哪些流程，首先是和开发商签定买卖合同，然后到房管局备案，备案需要提交户口本复印件、身份证复印件，如果是已婚人士，还需要提交结婚证，流程不是很复杂，开发商售楼部会有工作人员指导操作

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。 “五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。 “二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。

  在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的还款期限**长能够有多少？特别注意：如果按揭，每期需要还多少钱**好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。

  检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量上的问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应当地考验查证一下。在此基础上，买房的人可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。

  在合同中，购房者必须要把全部有疑惑的问题落实清楚，发展商一般把一些承诺印在宣传品上，或售楼人员口头说出，但是实际交付的时候，很有可能会出现问题，引发纠纷。开发商会推翻先前的承诺，合同中没有。因此绝对不可以疏忽大意，任何有必要注意一下的问题都要落实在合同里。

  2、买方携带身份证、房产证明及买卖合同等资料到房屋交易所办理房屋买卖手续；

  4、买方将购房款汇入指定账户，房屋交易所确认无误后将买卖双方签订的房屋买卖合同递交不动产登记机关；

  5、不动产登记机关审核后，出示房子产权证，买卖双方拿到房屋产权证后，完成房产买卖交易。

  1、贷款人向贷款申请人提出贷款申请，申请人提供有关的资料，按照贷款条件制定贷款合同；

  2、贷款申请人提供抵押物及有关的资料，抵押物一般为房屋，贷款人向不动产登记机关申请抵押登记；

  5、贷款完成，贷款申请人取得贷款放款凭证，同时贷款人取得抵押登记证书。

  购房者在选好房源，谈妥价格后，要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关联的资料、文件交给购房者，并讲清项目进展情况。《认购合同书》一式两份，主要内容有认购物业、房价、户型、面积等。付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款。认购条件，包括认购需要注意的几点、定金、正式签约时间、账户、签约地点等。

  签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便购房者明白下一细节，其内容有签约地点、购房者应带证件、购房者委托别人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费说明等。

  在签订认购合同书后，开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。如果在交付定金后，随着对项目了解而感觉放弃购买，或因其它原因不想购买时，开发商能否退还定金?这需要买卖双方在协议中明确何种情况下，可以终止协议，拿回定金。如没有具体条文，建议购房者要求卖方单独列出，以防止纠纷时，正当权益无法维护。

  在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用认定的规范文本，不可以使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。购房者签订合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关面积、付款金额、付款方式、交房期限等关键条款。

  双方签订《商品房买卖合同》后，购房者要交**款。目前，除少数群体外，新房**款一般**低支付房价总额的三成。如购房者选择一次性支付房款，要在签署买卖合同后，一次性付清。买房的人可通过你自己的情况选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种：银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。选择银行贷款要将户口本、身份证、收入证明、**款等资料准备好。公积金贷款办理比商业性贷款长5至7个工作日。

  买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。申办房产证，需要确定开发商相关手续是否齐全，包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。购房者向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约，到房产机关申请办理，缴纳税费。另外，购房者把房屋权属登记申请书、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约的乙方正本、当事人身份证明交付审核。

  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把以上内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；

  五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

  七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订

  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

  第一步是签订买卖契约，第二步是预付定金，冻结，第三步是评估公司评估（提供评估报告），第四步是向银行提出申请，等待银行的批准。第五步是网签。第六步是不动产交易中心的转让。第七步是缴税和领房产证。第八步是银行对购买住房的解冻。第九步是抵押登记。第十步是物业的交接，水电的转让。最后一步是土地征用登记（办理土地许可证）

  买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以到房管局查册，去验证房产证真伪。

  递件资料：包括1、买卖双方身份证复印件(需原件校对);2、房产证(共有证)原件;3、房地产转移登记申请表;4、《房地产买卖合同》。并向卖方支付定金并预留房屋尾款；

  包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、增值税、个人所得税等。

  步骤九：办房产证、收房。领取房产证、办理售楼手续。（*这是买方按揭贷款购房，全款手续同上。）

  ①安置房没有房产证不能买卖，因没有房产证，无法依法办理过户手续，购房人没有很好的方法取得房屋产权；②在买卖过程中，有可能卖出多套房子，而买家拒绝付款。风险相对较大。在决定是不是交易之前，你必须确认你有房产证。

  商铺的来源有几种，分别为买卖与继承等，一手商铺与二手商铺也有所区别，大部分的人都更愿意买一手商铺，因为商铺也有适用的年限，而且一手商铺所处的地理位置可能会更好，在买卖了一手商铺以后，最重要的就是过户了，那么一手商铺买卖过户流程是怎样的呢？

  购房者在选好房源，谈妥价格后，要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关联的资料、文件交给购房者，并讲清项目进展情况。《认购合同书》一式两份，主要内容有认购物业、房价、户型、面积等。付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款。认购条件，包括认购需要注意的几点、定金、正式签约时间、账户、签约地点等。

  签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便购房者明白下一细节，其内容有签约地点、购房者应带证件、购房者委托别人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费说明等。

  在签订认购合同书后，开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。如果在交付定金后，随着对项目了解而感觉放弃购买，或因其它原因不想购买时，开发商能否退还定金?这需要买卖双方在协议中明确何种情况下，可以终止协议，拿回定金。如没有具体条文，建议购房者要求卖方单独列出，以防止纠纷时，正当权益无法维护。

  在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用认定的规范文本，不可以使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。购房者签订合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关面积、付款金额、付款方式、交房期限等关键条款。

  双方签订《商品房买卖合同》后，购房者要交**款。目前，除少数群体外，新房**款一般**低支付房价总额的三成。如购房者选择一次性支付房款，要在签署买卖合同后，一次性付清。买房的人可通过你自己的情况选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种：银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。选择银行贷款要将户口本、身份证、收入证明、**款等资料准备好。公积金贷款办理比商业性贷款长5至7个工作日。

  买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。申办房产证，需要确定开发商相关手续是否齐全，包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。购房者向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约，到房产机关申请办理，缴纳税费。另外，购房者把房屋权属登记申请书、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约的乙方正本、当事人身份证明交付审核。

  1、领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。

  3、查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。

  6、地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

  七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执

  房屋作为不动产是一种特殊的商品，它的一项重要特征是：交易的对象是房屋的产权。为了能够更好的保证双方当事人的合法权益，我国对房屋的买卖实行审查和登记制度。建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》规定房屋买卖必须按以下程序办理：

  第一，房屋买卖当事人必须签订书面买卖合同。合同应当载明下列主要内容：一，双方当事人的姓名或者名称、住所；二，房地产权属证书名称和编号；三，房屋坐落位置、面积、四至界限；四，房屋成交价格和支付方式；五，房屋交付使用的时间；六，违约责任；七，双方约定的其他事项。

  第二，买卖双方当事人必须同时持合法证件向房地产管理部门提出申请并申报成交价格。按规定，当事人应在买卖合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法身份证明、房屋买卖合同等有关文件提出申请并申报成交价格。

  第三，房地产管理部门对提供的有关文件进行审核检查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。

  第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据自身的需求对买卖的房屋进行现场查勘和评估。

  按《城市房地产转让管理规定》的规定，下列房屋不得买卖：一，权属有争议的；二，共有房屋未经其他共有人书面同意的；三，未经依法登记领取权属证书的；四，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以别的形式限制房屋权利的；五，法律、行政法规禁止买卖的。